全美20大城房产升值率
西雅图第一、芝加哥敬陪末座

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2017年,芝加哥在全美20座大城的房产增值率中敬陪末座。(图:S&P CorelLogic Case-Shiller Indices)

据标普 CoreLogic 凯斯席勒公佈的统计显示,包括芝加哥在内全美20座大城,2017年平均房产价值上涨6.3%,而成长率仅达2.6%的芝加哥,在各城市中排名倒数多年,其黯淡无光的增长率再度敬陪末座。

芝加哥商报指出,为何芝加哥房地产落後程度如此严重?经济学家和相关人士认为,关键在於伊州的人口流失和高税率,不僅造成就业增长缓慢,而且拖累房地产升值。

经济专家印州教授希克斯(Michael Hicks)称,每个卖掉房产的家庭,就会增加大芝加哥待售房屋的库存,去年6月,伊州出现前所未见的人口流失率,正如伊州人看到离开的邻居数量增加,不但间接削弱对未来芝加哥房产转让的信心,而且影响购买比现有更大房产的意念。据CoreLogic 3月份统计,芝加哥有超过135,000房产量的贷款金额远超过房子本身的价值,这些被称之为“负值房”(underwater homes)的数量已经超过纽约和洛杉矶的总和。

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然而,大芝加哥不同地区的房地产涨幅仍有区别,在Wicker Park,Bucktown和Logan Square等北边热门社区,房价一直快速上涨,像Avondale 的房价在2017年增涨11.7%,Elmhurst维持不变,但Wilmette则跌了7.8%。美国两大城市西雅图和拉斯维加斯在房地产方面则表现亮眼,分别有12.7%和11.1%的二位数上涨。

在就业方面,伊州大学芝加哥分校的研究显示,在劳动市场方面,非裔的失业率为10.1%,是一般失业率4.9%的两倍,而大芝加哥的就业增长几乎是来自芝加哥市中心的专业需求和服务业,而非传统的製造业。就算近5年来,有许多大型企业如Midland、ConAgra、GE Health、麦当劳和其他几十家公司入驻芝加哥,从2010年起,芝市就业人数激增至24%,达到近60万人,但是这些大型企业并未带来更多僱员,因此没有对住房需求产生更大影响。

去年CityLab报道,对墨西哥移民而言,1990年代的芝加哥是仅次於洛杉矶的移民所在地,来到芝加哥的墨裔移民足以抵消佛罗里达州退休人员和离开伊利诺伊州的人数,但在2000年代,墨西哥到芝加哥的移民已经大幅放缓。

对於芝加哥房产增值的空间不如东西两岸来的快,芝加哥商报认为是因这里没有度假屋的市场需求,同时也没有受到国际买家的青睐。除非大芝加哥能创造更多就业机会,提高住房需求,否则期望大芝加哥房价提升将存在一定的难度。

芝加哥侨报周末–Apr 03, 2018,23:55

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