在美国买房是一种什么体验?

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今年年初我大学同寝的一位好朋友被公司派来美国公干一年,老朋友异国相逢自然十分高兴,从纽约JFK机场接他回曼哈顿的路上,他向我透露了这次来美的一项私人要务:在美国买套房。朋友老婆计划两年内要来美国读个MBA,他们自己也有移民美国的打算,所以他想趁这次公司外派公干的机会购置一处房产,一方面方便老婆上学居住,一方面也正好为以后移民做个准备。

朋友在纽约没有什么其他熟人,于是我差不多和他一起跟进了从前期选房、一直到交易完成、收到房门钥匙的整个购房过程。

今天正好通过这篇文章,一边分享朋友在新泽西州的买房故事,一边来和大家聊聊在新泽西州买房有什么特定步骤和注意事项

01
前期准备工作
朋友在赴美之前已经做好了充足的案头研究工作,计划购置房产的大概地点、房型、预算都已经差不多了,就差来美国实践操作了。朋友老婆虽然计划申请几所位于纽约市的大学就读,但他们把选房区域定在了和纽约市隔着一条哈德逊河的新泽西州。

纽约的房地产价格之高一向是名声在外,一河之隔的新泽西州的房地产市场则是另外一番光景。拿纽约买房置地的预算花在新泽西,通常情况下都可以出现公寓变豪宅、一套变两套的戏剧性变化。

除了买房价格相对低廉、房屋较新、空间更大等因素外,新泽西和纽约一河之隔的方便也很吸引人。很多在曼哈顿工作的白领都选择居住在新泽西,每天可以选择便捷的公共交通方式往返两地。再加上新泽西这两年各种华人超市、餐馆越来越多,完全可以满足中国人的特色饮食需求,所以思前想后朋友决定在新泽西州购置一套房产。

  • 从新泽西的Jersey City downtown望向纽约方向
朋友自己做完各种功课后,锁定了新泽西一处距离纽约轨道交通一个小时之内可以到达的小地方,考虑了便捷性、安全性和价格因素后,他联系了当地的一位房产经纪人,开始了每周末密集的看房旅程。两个多月后,最后他在当地选了一处各方面他都很满意的Condo公寓,终于可以进入正式的购买流程了。

02
签订房产购买协议

在房产经纪人的协助下,朋友向卖方提供了他的报价,但第一轮报价因为低于其他买家的报价被拒了,于是朋友又和经纪人商量提供了第二份报价,这次报价因为价格涨了一些、再加上全款交易,并且对完成交易时间更方面比较灵活,愿意在完成交易后继续让卖方居住一段时间直到他们完全迁出。感受到朋友的诚意后,卖方接受了朋友的出价,他们这次交易的第一步“签订房产购买协议”正式开始。
在新泽西州“签订房产购买协议”一般可以有两种情况:买卖双方先商议交易价格、进行合同条款商议, 达成合意后再签合同,合同生效;

也可以买卖双方先签署合同,再进行合同条款的商议,至达成合意后,合同生效。

不过在这种情况中,虽然双方先签订了合同,但这份合同并不会马上生效,合同中会注明双方律师有3-7天的时间审阅合同。期间买方律师可以根据双方要求拒绝合同的所有条款,如果此时合同作废买方可以收回之前支付的定金,交易结束不受任何影响。在双方律师审阅期间,就应该在合同中标注清楚房产交易过程中的各项细节:例如之后会进行的房产状况检查、在什么样的条件下合同作废等细节信息。像我朋友的例子还要在合同里加一条,完成交易后可以把房子出租给原房主三个月,如果出租这三个月里出现房屋损坏应该如何分摊责任等信息。

03
进行房产状况检查
合同生效后,朋友在他房产经纪人的推荐下找到一家专门的房产状况检查人员对这套房产及环境进行检测。聘请专门的有执照检查人员就房产状况进行房产以及环境检验,是购买二手房过程中非常重要的一步。在签订的房产购买协议中,应该对房产检查的很多细节进行详细规定,例如买方有多长时间完成检验、发现问题后将会如何解决(例如卖方花钱修理、卖方不修理但会降低交易价格等)、或者问题严重到什么程度可以取消交易等。

就购买独立住宅房产而言, 一般包括但不限于以下检查:

a  房屋墙壁涂料是否含铅

b  房屋内是否氡气含量超标

c  重大建筑问题

d  房产是否在水灾区内

e  房产上是否有不符合政府规定的污水池

f   订购房屋平面图, 测量土地的大小以及检查是否有违章建筑

04
贷款申请
朋友因为考虑到贷款身份的问题,所以提前准备了购置房产的所有资金,所以不涉及贷款申请。但一般情况下有了很正式的购买意愿后,买方应该尽快联系银行进行贷款申请,一般情况下银行需要一周至数周不等的处理时间。如果是海外买家购买美国房产,还应该提前了解自己的身份是否能在美国申请贷款这样的关键信息。

05
律师进行尽职调查
在签署了房产购买协议之后,买方律师就会尽快展开尽职调查,这个步骤的时间可以与买方进行房产检查、申请贷款同时进行。尽职调查时律师会对房产的产权独立性和完整性进行检验,如果产权有瑕疵,买方律师会向卖方律师提出产权警报,要求卖方律师在过户前清除产权瑕疵,保证产权的独立和完整。

就购买新开发公寓房产而言,在讲解合同期间, 买方律师会进行对于大楼书 (condo offering plan) 进行尽职调查。 并且对于买方提供相应法律建议。在房屋建造完成后, 卖方律师应提供政府部门相关文件, 证明房屋建造合规。

06
房屋过户、交易完成

完成了以上所有工作后,买卖双方就可以约定进行过户了。在过户前, 朋友收到了律师制作过户费用明细以用作进行过户款项准备。在过户前一天朋友对买方对房屋进行了最后一次检查,并且在当天购买了房屋保险。

在过户当天,在律师们的陪同下买卖双方正式办理过户手续,签署产权转让文件完成过户,朋友经历了前后几个月的奔波忙碌后终于拿到了自己美国新家的门钥匙。

不过并不是拿到门钥匙这笔交易就完全结束了,过户完成后,买方律师会向银行寄出签署完毕的银行文件,向产权公司寄出相应文件,向当地政府登记部门寄出需要登记的文件。地契和贷款文件通常需要1-2个月完成政府登记。登记完成后,产权公司向银行以及买方寄出产权保险单。

看完以上这一套新泽西购房流程,大家不得不承认相对于国内的房产交易,美国的步骤要复杂繁琐很多。从我朋友的买房经历中大家也能感受到律师几乎贯穿了整个房产交易过程,从第一步签订购买协议,一直到最后交易完成,每一步都离不开律师的专业指导和帮助,所以一位有经验的房产交易律师也会让您的美国购房经历变得更加顺畅。

来源:小纽美国法律咨询

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